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经济适用房、房改房交易及公房法律实务

  来源:闽东优秀律师  时间:2015-12-21 11:35:31

经济适用房、房改房交易及公房法律实务一、经济适用房概念及交易限制  依据《经济适用住房管理办法》:经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。虽然已购经济适用房与商品房一样,拥有完全产权,但是由于当初建造经济适用房的政策性目的在于照顾中低收入群体,因此,已购经济适用房在出售时,仍受到一定限制。  1.最重要的是对年限的限制  根据七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定:“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”   各地对此又分别做出更为具体的规定,以北京为例,2008年4月8日,北京市建设委员会发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。依据该规定:“已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。”可见,已购经济适用房能否上市要看其取得契税完税凭证或房屋所有权证“是否满5年”,也就是说,按现行政策,未满5年的经济适用住房不能上市交易,原则上只能由政府回购。  2.对按原价出售已购经济适用住房的限制  以北京为例,已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,产权人应向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请,并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料;区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人(购房人须按照有关规定,办理了经济适用住房的购买资格审核手续);购房人查验房屋和相关资料后,与产权人签订购房合同,支付购房款,区县住房保障管理部门登记买卖双方信息,出具相关证明;买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料,向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。  3.对按市场价格出售已购经济适用住房的限制  以北京为例,符合满5年条件,按市场价格出售已购经济适用住房和按市场价格出售已购商品房不同,交易双方(尤其是出卖人)须履行特殊义务,即需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同、身份证、户口本等材料到房屋所在地房屋管理部门办理交易、产权过户手续,产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格(以下简称指导价格)的,按指导价格计算价差。  需要注意的是,《通知》发布之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,符合满5年条件,按市场价格出售的产权人是按出售价格的10%补交土地收益等价款。如出售价格低于地区指导价格按指导价为基数计算应补交的土地收益等。  以上是经济适用房目前的一些规定,实际上从房产新政以来,针对经济适用房的调控也越来越紧,由此导致好多经济适用房的买卖争议。其中很大一部分涉及到未满五年的经济适用房的买卖合同的效力。我们归纳北京经济适用房的发展分为几个阶段,政策变动很大。  第一个阶段,自2004年5月20日起执行的《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》,上面明确规定:已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房;已购经济适用住房住满5年后,交易时出售人按成交价格的10% 缴纳综合地价款的,购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。  经济适用住房住满5年后按市场价格出售时,其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的,按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格,收取综合地价款;其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的,按成交价格收取综合地价款。  由此可见,当时的政策虽然规定五年后转让,但并没有强制规定未满五年的转让无效。  第二个阶段: 2007年9月25日的经济适用房管理办法明确规定:  经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。  购买经济适用住房满5年的,出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。  已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府回购。  上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。  由此可以看出,政策对经济适用房的管理尺度进一步收紧,禁止出租、出借等等。政府有优先回购的权利。   第三个阶段 2008年4月8日为界(关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知) 之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按以下规定执行:(一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,按照本通知第二条有关规定执行,产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。(二)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价格出售,产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的,应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。  2008年4月8号后则有不同规定:  已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。   出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格(以下简称指导价格)的,应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的,可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估,所需评估费用由委托方承担。  购房人按市场价购买已购经济适用住房后,取得商品房产权。  产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。   从上述通知可以看出,对经济适用房的限制越来越大,收益的绝大部分要上缴。同时从北京政策执行的力度来说,现在已经不允许以自己为对象的转商了,只能通过买卖的方式交纳契税。   下面我们看一个案例:   2003年,李某通过申请,以27万元人民币买受位于朝阳区的经济适用房一套。一个月后,李某与黄某签订《房屋转让协议》,约定将该房以40万元人民转让给黄某。2009年,因房价大涨,李某向法院提起诉讼,称黄某不具备购买经济适用房资格,故请求法院判决转让合同无效,要求黄某腾退房屋。一审法院支持了李某的诉讼请求,黄某上诉,二审认定《房屋转让协议》有效。  【疑问】1.黄某购买经济适用房是否违法?   2.《房屋转让协议》是否有效?   【解析】根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条规定,“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。” 《北京市经济适用住房管理办法》第五条详细规定了申请经济适用房家庭的条件。本案中,李某取得经济适用房后,不满一年即转让给黄某的行为明显不符合《经济适用房管理办法》。黄某自签订《房屋转让协议》到诉讼发生之日,一直不具备购买经济适用房的资格,违反了《北京市经济适用住房管理办法》。  根据《合同法》第五十二条的规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”的,合同自始无效。但《合同法》第五十二条明确规定的是“法律”、“行政法规”的强制性规定。此处的“法律”专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。我国享有立法权的国家机关为全国人大。“行政法规” 是国务院为领导和管理国家各项行政工作,根据宪法和法律,并且按照《行政法规制定程序暂行条例》的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。合同之所以具有法律效力,根本原因在于其内容和形式的合法性。民事法律最大的特点就是尊重当事人的意思自治,而不做社会评价。《合同法》第五十二条则补充了效力评价功能。但该条规定仅限于法律和行政法规。  本案中,李某和黄某私下签订《房屋转让协议》,违反了《经济适用房管理办法》及《北京市经济适用住房管理办法》。但是《经济适用房管理办法》属于部门规章、《北京市经济适用住房管理办法》属于地方行政规章,两者的法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规,因此不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。  另,本案中,李某和黄某在缔约时均为《民法通则》上的完全行为能力人,具备相应的缔结合同的行为能力。且签订《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示,因此,二人签订的《房屋转让协议》应合法有效。据此,在《房屋转让协议》生效后,黄某取得该房屋的所有权,故李某无权要求黄某腾房。  本案的一审二审结果不一致,争议点在于对《合同法》第五十二条第五项的理解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干司法解释(二)第十四条,规定“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。”此规定充分显示了法律对私法领域的意思自治原则的尊重。二审法院也正是基于该司法解释作出的判决。  二、公房  公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。  按照产权人的不同公房分为三种:   第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家出租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。   第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。   第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种,在北京交易时一般需要取得上市许可证。   1.公房继承中的法律问题  关于公产房能否继承的问题,实践中争议很大,众说纷纭,各执己见,很难统一 。公产房的这种特殊形态,是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的,其合法性和合理性也存在矛盾。   从法律上讲,公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系,是一种不完整的不动产所有权,比如说,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。   按照我国《继承法》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。   当然随着我国经济的发展,对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的,住房就是“遗产”,当然可由继承人继承。此种要求虽不合法,却也符合我国现实的社会实际。   实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”   从这些规定来看,公有住房承租权的取得是有一定法定条件的,特别是原承租人死亡时,承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的,经过住房部门同意是可以变更的。  2.离婚时公房的使用、承租问题  1.依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产,双方均是可以主张承租权的:   (1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;   (2)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;   (3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;   (4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;   (5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;   (6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;   (7)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;   (8)双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;   (9)应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”   2.对于夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:  (1)照顾抚养子女的一方;   (2)男女双方在同等条件下,照顾女方;   (3)照顾残疾或生活困难的一方;   (4)照顾无过错一方。   3.对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。   5.夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。   6.离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。   7.离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租,另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。   8.人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时,一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的,承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。   3.公房使用权有偿转让的案例   原被告均系公共交通汽车二场职工,1991年11月共同分得位于本北京市丰台区某街某号院三居室一套,其中过厅和带阳台的一间居室归原告,另两间居室归被告。该房为公有住房,系公共交通汽车二场所建,后由丰台区某房管所直管。直管公房经营管理单位分别向原、被告颁发了《公有住房租赁合同》,原告是甲户,被告是乙户。 原告因另有住房,从不在该房居住,而被告家庭人口多,住房紧张。1997年3月,被告向原告提出购买其另半套合居房屋的愿望。后经协商,双方于同月26日签订契约,约定:原告将其房屋一处,包括过厅和带阳台的一间居室,共计二个房间,居住面积共计22平米,交由被告使用,价款为二千元整,一次性付清;房屋的《公有住房租赁合同》交由被告保管,此后房租由被告承担。契约签订后,双方按约履行了义务。被告于1997年5月与房管所重新签订了公有住房租赁合同,甲户、乙户均为被告,原告曾前往配合。 2007年8月,原告以与被告之间只存在租房契约为由,要求被告腾退房屋,双方遂发生纠纷。原告因此诉至丰台区人民法院。 法庭审理过程中,双方争议的焦点是如何对双方于1997年3月26日签订的契约进行理解。   原告诉称,1997年3月,被告以其老伴身体不好为由提出租借原告房屋,后经协商房子租期为二年,租金为一年一千,一次交清,房租由被告承担。但写协议时没有写期限。现被告租住原告房屋的时间已远远超出二千元房屋租金的实际价值,且原告需该房居住,因此要求被告腾房。   被告辩称:原告所述不属实,被告自1991年分得房子一直未在该房屋内居住过,经双方协商,原告同意将房子以二千元的价格转让给我。十年后房子价格上涨却又找到我要求毁约。签订协议后,我一次性支付了转让费二千元,并与房管所重新签订了公有住房租赁合同,现在我为该公房合法的承租人。原告未在此居住,亦未缴纳租金,其与房管所签订的公有住房租赁合同已被撤销,因此已丧失了承租权。原告不具备主体资格,且本案的诉讼已过诉讼时效,不同意原告的诉讼请求。 被告并向法庭提交了房屋租赁合同,契约,当初知情人证言,单位与房管所的证明等证据作为佐证。   人民法院审理后认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原被告双方虽原有契约,但对契约系转让或租赁的性质未作约定。结合知情人证言、单位与房管所的证明等,可以证明原被告双方当初确有转让房屋使用权的意思表示,并且原告曾于1997年5月配合被告办理新的公有住房租赁合同,因此,原告称双方之间只存在租房契约的主张法院不予采信。原被告之间的有偿转让公有住房使用权的行为已经得到直管公房经营管理单位的同意和认可,未有不妥之处,且不违反相关法律法规。因此,对原告要求腾房的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,判决驳回原告的诉讼请求。   本案的案情相对较简单,主要是实体法律关系涉及到公有住房使用权有偿转让的法律问题。 公房使用权转让纠纷,是随着房改政策的实施和房产交易市场的发展出现的新问题。众所周知,“公房使用权”实质上是福利分配所取得的对国家或国有企事业单位所有的房屋低于市场价租赁的权利,其对象包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,是我国传统福利性住房分配制度的体现。凡享有这类“公房使用权”的承租人,都是在国家机关或国有、集体企事业单位工作到一定的年限的职工,单位根据其工龄的长短、职务的高低、工作业绩的大小,加上家庭人口等诸多因素,确定分配给他的家庭一定面积的房屋,并由此建立起职工与国家或单位之间的房屋租赁关系。这种公房的使用权实际上隐含了价值,是职工多年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值的组成部分。按市场经济的一般规律,劳动力价值是由生产和再生产劳动力所必要的生活资料的价值决定。而住房既是必要的生产资料,又是享受资料和发展资料。因此,体现劳动力价值的职工工资应包含其住房消费在内。在发达的市场经济国家,住房消费部分约占职工工资收入在1/3至1/4。而在我国原有住房分配体制下,则把住房作为工资外的福利进行分配,即把原属于职工工资中的住房消费部分,当作利润纳入国家财政,再由国家统一拨款建房,无偿地分配给职工居住使用,只是象征性地收取低租金。这样,就将国民收入的初次分配,扭曲成国民收入再分配,职工的住房消费工资转化为公有住房的国家产权,职工只是获得了住房的使用权。可见公房使用权的价值本质是,职工工资中住房消费部分的积累,具有实物工资的意义,是劳动力价值中原先被扣除部分的补偿,是职工必要劳动创造的价值。因此,不能把出卖公房使用权看做是国家资产的流失,也不应看成是职工从国家那里到了一大笔意外之财,应看做是职工应得的利益。   原先的法律实务中将“公房使用权”认定为一种房屋租赁关系,即公房的所有权人是国家,承租人只拥有房屋的使用权,不应享有处分、收益的权利。不管是公房的差价交换,还是房租证的买卖,或是公房的“买断”,都是将属于国家的收益转移给了房屋使用人,侵害了国家的权利。正因为如此,公房使用权的交易一直被视为“禁区”。 1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第26条规定,承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用权的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并可索赔损失。因此,在很长一段时间公房使用权的有偿转让是不允许的,一旦发生矛盾,诉诸法院,这种行为往往被认定为违法。   进入九十年代后,公房使用权的有偿转让,渐渐地从自发的地下交易走向公开化,成为房地产交易中争议很大的一个热点问题,引起了社会的广泛关注。近年一些地方政府有关部门纷纷出台有关公房使用权有偿转让的操作规范。如武汉市于1997年6月颁布了《武汉市直管公有住房权有偿转让管理试行规定》,天津市于1997年推出了《关于加强公产住租赁过户、调换、置换管理的若干意见》,并对公房试行货币化运行;上海市房地局自1997年底至1998年上半年,出台了一系列的有关规定,如《关于可售公有住房上市的出售的试行办法》、《上海市不可售公房差价交换试行办法》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆补偿地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》;另外福州、温州等沿海城市也开始了公房使用的上市交易。北京市于2002底由市国土资源和房屋管理局出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》,虽然该文件中说明“试点工作”为期一年,但试点工作期满之后,至今进行此类交易所依照的也依然是这份文件。上述种种情况表明,公房使用权的有偿转让行为已逐渐得到了不少地方政府的认可和鼓励。  关于公房使用权的法律性质,法律理论界也一直在争论,有“债权说”、“居住权说”、“所有权说”、“用益物权说”等。但普遍都认为,公房使用权是物权化了的租赁权,公房的承租人不仅具有使用公房的权利,而且具有占有、收益的权利。首先,公房的使用权是长期的,甚至可以继承,承租人可以长久居住下去,实际上已拥有了占有权和使用权。其次,公房租金非当事人约定,它远远低于市场价房租。国家在租金上的收益微乎其微,而且每年还要补贴房屋的维修费。因此,国家对公房实际上丧失了任何收益权,公房对国家而言不是财富而是“包袱”。在福利制住房体制下,房子建得越多,“包袱”越重。相反,承租人完全拥有了收益权,它的收益就来自公房租金与住房市场租金之间的差价。由此可见,在公房租赁关系中,国家对房屋的所有权虚化了,承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。也就是说这项权利在相当程度上物权化了。在上述各种学说中,“用益物权说”逐渐得到多数人认可。   在这一背景下,建设部1994年颁布的《城市公有房屋管理规定》已于2001年废止。现在,随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开,公房使用权像农村土地承包经营权一样已允许流通。但在实务中,在交换住房产权前转让公房使用权的,仍需征求公房出租人即房管所或单位的同意,即在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下允许转让。  三、房改房  房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。  北京市已购公有住房取得房产证后即可上市,下面我就以成本价和市场价购买本单位的公房后再进行交易时,购房者应注意的问题作一些说明。   以前,公房都是以分配的方式分给本单位的职工居住,随着住房制度的改革,单位逐渐 按照房屋的成本价售房给本单位的职工。为了加快房改的进程,北京市鼓励一些单位按照市场价格来出售公有住房。2001年6月18日,北京市国土资源和房屋管理局与北京市人民政府住房制度改革办公室联合发布了《关于单位按市场价向职工出售公有住房有关问题的通知》。依据该通知,单位在按照市场价格出售公房时,首先需要取得权属证明,其次是缴纳土地出让金,单位购房的开发建设单位已缴纳出让金的商品房,在按照市场价向职工出售时,不再补缴土地出让金;单位自建、联建以及其他方式取得的尚未缴纳出让金的住房,需到市国土房管局土地出让处补办土地出让手续,在缴纳土地出让金后才可按照市场价格出售给职工。那么,以成本价和市场价购买的住房,是否存在产权上的区别?在再行转让时又有什么 不同呢?  我们根据相关法律规定,以成本价购得的房屋,虽也可以取得房屋所有权,但它不同于完全意义上的商品房房屋所有权,其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注,而以市场价购买的公房,则可以取得商品房房屋所有权证。因此,以成本价和市场价购得的住房,在转让时亦有所不同。以成本价购买的房屋,在再行转让时,出售方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增殖税和个人所得税等,而对于买受方来说,则需缴纳土地出让金、过户手续费、印花税、契税等。但应当注意,以成本价购买的房屋在二次交易时则无需缴纳土地出让金,因为在第一次上市交易中已缴纳了土地出让金,所以此时已完成了向个人私房的转化,而个人私房在交易时是不用缴纳土地出让金的。另外,对于以成本价购买公有住房的产权人,在自己主动补缴土地出让金后,其房屋也可作为商品房进行上市交易。以市场价购买的公有房屋,由于已经取得了商品房屋所有权证,在性质上等同于私房, 所以,在进行二次交易时,买卖双方只需按国家规定缴纳契税即可,不需再缴纳土地出让金。因此,综上所述,如果想购买已购公房,应先了解对方是以什么价格从

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